Развелись, квартира осталась в долях, жить в ней вдвоём невозможно, а бывший супруг то отмалчивается, то называет цену вдвое ниже рыночной. Выход есть: долю можно продать бывшему мужу или жене либо постороннему покупателю. Но сначала нужно письменно предложить её остальным сособственникам по той же цене, подождать месяц и только потом идти к нотариусу. Пропустите этот шаг, и сделку могут отыграть через суд.
Когда у вас вообще есть доля
Пока квартира числится в общей совместной собственности супругов, долей нет, а значит, продавать пока нечего. Сначала имущество делят: по соглашению или через суд. После этого у каждого появляется своя доля, и режим меняется на общую долевую собственность. Как проходит сам раздел, мы подробно разбирали в отдельных статьях, здесь речь о том, что делать, когда доли уже закреплены в выписке из ЕГРН.
Закон разрешает распоряжаться своей долей по своему усмотрению: продать, подарить, обменять (ст. 246 ГК РФ). Согласия остальных собственников на саму продажу не нужно. Зато нужно соблюсти порядок, о котором дальше.
Преимущественное право покупки: что это значит на практике
Статья 250 ГК РФ даёт остальным сособственникам право купить вашу долю первыми, если вы решили продать её постороннему человеку. Цена и условия должны быть теми же, что вы предложите чужому покупателю. Бывшему супругу такое право принадлежит, пока он остаётся собственником своей доли.
Порядок простой:
- Вы письменно сообщаете каждому сособственнику, что хотите продать долю, называете цену и остальные условия (например, расчёт сразу или в рассрочку).
- Ждёте один месяц со дня извещения. Для недвижимости срок именно такой.
- Если за месяц никто не купил, вы вправе продавать долю любому лицу. Если все сособственники письменно отказались, ждать месяц не обязательно.
Практический совет: отправляйте извещение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, а копию храните. На регистрации и у нотариуса понадобится подтверждение, что остальных собственников известили, либо их письменный отказ.
Условия потом менять нельзя. Если вы предложили долю за 1,5 млн рублей, а покупателю с улицы отдали за 1,3 млн, это нарушение: сособственник вправе потребовать, чтобы договор перевели на него.
Что будет, если продать в обход бывшего супруга
Любой сособственник, которого не известили, в течение трёх месяцев может обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Покупатель при этом остаётся без квартиры, а вы, скорее всего, в споре. Передать своё преимущественное право другому человеку нельзя, оно личное.
Правила действуют и при мене доли. А вот при продаже с публичных торгов преимущественного права нет.
Нужна помощь юриста? Если бывший супруг не отвечает на извещение или торгуется, мы проверим документы, составим предложение сособственникам и подготовим договор. Записаться на бесплатную консультацию.
Нотариус обязателен
Сделки с долями в недвижимости, как правило, удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Обычный договор в простой письменной форме без нотариуса зарегистрировать не получится. Исключения закон тоже предусматривает. Самое известное: все собственники продают свои доли одним договором. Тогда нотариус не нужен, а квартира уходит целиком.
Нотариус заодно проверит, что извещение сособственникам было направлено надлежащим образом. Поэтому все бумаги о письме, вручении и отказе приносите с собой.
Если бывший супруг хочет купить, но денег нет
Это частая картина: выкупить хочется, а средств хватает только на часть суммы. Условия можно прописать в договоре: рассрочка, задаток, порядок передачи денег. Если вы предложили рассрочку третьему лицу, то же самое придётся предложить и сособственнику, иначе условия окажутся разными. Если рассрочка вас не устраивает, договаривайтесь о полной оплате до подписания договора, чтобы потом не взыскивать долг.
Налог с продажи доли
Доход от продажи облагается НДФЛ, но платить его не придётся, если вы владели долей достаточно долго (ст. 217.1 НК РФ). Минимальный срок общий: пять лет. Он сокращается до трёх лет в нескольких случаях: доля досталась по наследству, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, при приватизации либо по договору ренты, а также когда на день регистрации перехода права у вас нет в собственности другого жилья.
Если срок не выдержан, налог считают так: доход уменьшают на налоговый вычет в 1 млн рублей для жилья, который распределяется между совладельцами пропорционально долям, или на документально подтверждённые расходы на покупку. С 2025 года ставка составляет 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
Считать срок владения нужно с даты государственной регистрации права, поэтому смотрите выписку из ЕГРН, а не дату развода.
Что делать, если покупатель на долю не находится
Со стороны всё выглядит странно: кто захочет жить с чужим человеком в одной квартире. Доли в многокомнатных квартирах покупают редко и со значительной скидкой. Поэтому иногда разумнее идти другим путём.
- Выдел доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Собственник вправе потребовать выделить свою долю по соглашению или через суд. Если выдел закон не допускает или он невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, вы можете получить от остальных стоимость доли. В обычной квартире физически выделить комнату как отдельное жильё почти никогда не удаётся.
- Определение порядка пользования. Если продавать пока нечего или нельзя, суд может закрепить, какие комнаты кому достаются.
- Общая продажа. Продать квартиру целиком вместе с бывшим супругом и поделить деньги по долям. Нотариус в этом случае не нужен.
Малозначительная доля
Бывает наоборот: доля у вас совсем небольшая, а бывший супруг живёт в квартире и не хочет ничего выплачивать. Здесь вступает в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ. Если доля незначительна, её нельзя реально выделить, и у собственника нет существенного интереса в пользовании имуществом, суд может обязать остальных выплатить компенсацию, даже если вы не согласны. Незначительность суд оценивает в каждом деле отдельно: учитывает размер доли, возраст и здоровье собственника, наличие детей и другого жилья. Одна четвёртая в маленькой квартире считается малой, одна шестьдесят четвёртая в большом доме может и не считаться.
Отсюда вывод для тех, кто сам владеет малой долей: суд может заставить вас принять деньги, если жить в квартире вы не собираетесь. А для владельца крупной доли аргументом против выкупа служит реальная потребность в жилье.
С чего начать
Возьмите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что доли определены и нет арестов. Оцените долю: цену в договоре нужно называть одну и ту же и сособственнику, и покупателю. Отправьте извещение. Дальше всё зависит от ответа: покупает бывший супруг, молчит или отказывается письменно.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) поможет составить извещение, проверить цену, подготовить сделку у нотариуса или защитить вас в суде, если доля продана без вашего ведома. Приходите на бесплатную консультацию. Телефон: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: семейные споры и раздел имущества.