Вы построили на участке в садовом товариществе добротный дом, перебрались туда насовсем, а в МФЦ вам отвечают: прописать вас негде, дом числится садовым либо вообще не внесён в реестр. Выход существует. Если дом ещё не учтён, нужно выяснить, можно ли сразу оформить его как жилой; если он уже числится садовым, при необходимости признать его жилым, а после этого подать документы на регистрацию по месту жительства. Порядок действий зависит от того, когда и как построен дом и какой вид разрешённого использования у вашего участка.
Чем жилой дом отличается от садового
Закон разделяет два вида построек. Садовый дом предназначен для сезонного проживания и отдыха, он не рассчитан на круглогодичное жильё. Жилой дом считается местом постоянного проживания, и к нему предъявляются требования по безопасности, санитарным нормам, инженерным сетям. Именно от статуса здания зависит, примет ли у вас регистрацию орган миграционного учёта.
Статья 3 Федерального закона № 217-ФЗ допускает размещение жилого дома на садовом земельном участке. Для регистрации по месту жительства нужен жилой дом и законное основание проживания. Если объект уже учтён как садовый дом, его можно признать жилым по установленной процедуре; не каждый дом необходимо предварительно оформлять как садовый.
Что проверить до начала оформления
Первым делом изучите выписку из ЕГРН на земельный участок. Вас интересуют категория земель и вид разрешённого использования. Если участок допускает индивидуальное жилищное строительство или ведение садоводства, проверьте также действующие ограничения и параметры застройки. Если же это земли сельскохозяйственного назначения с узким разрешённым использованием, жилое строительство может оказаться невозможным без смены вида использования, а иногда и категории.
Затем посмотрите на территориальную зону по правилам землепользования и застройки вашего муниципалитета. Градостроительный регламент либо допускает жилую застройку, либо нет. Бывает, что участок находится в зоне, где жильё не предусмотрено, и тогда оформление упирается в изменение зонирования или в судебный спор.
Также проверьте санитарные и иные ограничения: охранные зоны линий электропередачи, газопроводов, водоёмов, санитарные разрывы. Они способны заблокировать регистрацию уже построенного здания. Отдельно убедитесь, что постройка не вышла за границы вашего участка и соблюдает отступы от соседних.
Два сценария оформления: уведомительный порядок и узаконивание
Для планируемого строительства предусмотрен уведомительный порядок для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. Сначала в орган местного самоуправления подаётся уведомление о планируемом строительстве, затем после завершения работ направляется уведомление об окончании строительства. Орган проверяет соответствие параметров установленным требованиям и в положенный срок уведомляет о результате. Для некоторых объектов действует упрощённый порядок оформления по статье 70 закона № 218-ФЗ: возможность его применения следует проверить до выбора процедуры.
Если дом уже стоит, а разрешительных документов нет, речь идёт о сценарии для уже построенного объекта. Нередко здание возведено давно, ещё до введения уведомительного порядка. Тогда оформляют его через технический план и обращение в Росреестр, а при наличии нарушений идут в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Основание для такого иска даёт статья 222 Гражданского кодекса РФ. Суд обращает внимание на то, нарушает ли постройка права третьих лиц, угрожает ли жизни и здоровью, соответствует ли она градостроительным нормам и допускает ли вид использования участка такое строительство.
Нужна помощь юриста? Если в МФЦ вам отказали в регистрации или дом построен без документов, мы проанализируем ситуацию и подскажем рабочий путь. Подробнее об услугах: оформление недвижимости и споры по ней.
Пошаговый порядок: от техплана до права собственности
- Закажите технический план у кадастрового инженера. В нём фиксируются конфигурация, площадь и расположение здания на участке. Инженер выезжает на место, делает замеры и готовит документ в электронном виде.
- Подайте документы на кадастровый учёт и регистрацию права. Это можно сделать через МФЦ либо через портал госуслуг. Сюда относятся заявление, технический план, документы на землю, а также уведомление об окончании строительства с ответом органа местного самоуправления, если применялся уведомительный порядок.
- Оплатите госпошлину. Её размер установлен Налоговым кодексом, и актуальную сумму лучше посмотреть перед подачей, поскольку ставки пересматриваются.
- Дождитесь выписки из ЕГРН. После регистрации дом появится в реестре с указанием назначения. Если дом оформлен как жилой, можно перейти к регистрации по месту жительства. Если он учтён как садовый дом, для постоянного проживания потребуется его признание жилым.
Как признать садовый дом жилым
Для перевода садового дома в жилой существует особая процедура, которую ведёт орган местного самоуправления по месту нахождения дома. Собственник подаёт заявление и заключение об обследовании технического состояния от организации или предпринимателя, состоящих в СРО в области инженерных изысканий. При обременении правами третьих лиц необходимо их нотариальное согласие. По постановлению Правительства № 47 решение принимают не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления. Выписку ЕГРН орган запросит сам, если заявитель её не представил.
По итогам выдаётся решение о признании садового дома жилым либо отказ с обоснованием. Отказ можно оспорить в суде. На практике причины бывают разные: неполный пакет, несоответствие нормам, расположение в зоне с ограничениями. Если отказали из-за формальной ошибки, её исправляют и подают заново. Если по существу, потребуется либо доводить дом до нормативов, либо отстаивать позицию в суде.
После решения о признании дома жилым проверьте, внесены ли соответствующие сведения в ЕГРН. При необходимости обратитесь за разъяснением в орган, принявший решение, или Росреестр.
Прописка в доме на садовом участке
Когда в выписке стоит «жилой дом», вы вправе подать документы на регистрацию по месту жительства. Пакет обычно включает заявление, паспорт, документ, подтверждающий право на жильё (выписка из ЕГРН), и, если регистрируете членов семьи, их документы. Подать можно через МФЦ, портал госуслуг либо напрямую в территориальный орган МВД. Срок оформления регистрации установлен правилами регистрационного учёта; точное значение стоит сверить в действующем нормативном акте.
Помните, что регистрация по месту жительства носит уведомительный характер. Решающее значение имеют статус здания и подтверждение права на него. Собственник дома может зарегистрировать и себя, и родственников, и других лиц, если они вселяются на законных основаниях.
Отдельная история связана с инфраструктурой. Адрес жилого дома в СНТ должен быть присвоен, иначе регистрация затруднится. Адрес присваивается в рамках муниципальной процедуры, и в ряде случаев его определяют одновременно с оформлением дома. Если у здания нет адреса или он неточен, начните именно с этого.
Частые причины отказа и как их обойти
- Несоответствие вида разрешённого использования участка. Решается изменением вида использования или, в сложных случаях, через суд.
- Здание выходит за границы участка либо нарушает отступы. Сначала выясните причины и допустимые способы устранения нарушения: одно согласие соседей не всегда решает вопрос.
- Нет подтверждения пригодности дома для постоянного проживания. Здесь нужна процедура признания дома жилым с подготовленным комплектом документов.
- Ошибки в техническом плане. Они исправляются через кадастрового инженера, а при необходимости оспариваются.
- Спор с товариществом или соседями. Конфликты по границам и пользованию общим имуществом иногда тормозят процесс на месяцы.
Если дело дошло до суда
Судебное обращение может понадобиться, когда административный путь не привёл к результату. Типичные ситуации: дом построен до появления современных правил и документов нет вовсе; орган отказал в признании дома жилым; здание отнесено к самовольной постройке. Иск о признании права собственности подаётся по месту нахождения недвижимости. К нему прикладывают технический план, заключения о безопасности постройки, доказательства того, что земля принадлежит вам на законном основании, и отказы органов, если они были.
Судебная экспертиза нередко становится решающим доказательством. Она подтверждает, что дом не угрожает людям и соответствует нормам. Порядок внесения средств на экспертизу и последующего распределения судебных расходов зависит от обстоятельств дела. Сроки рассмотрения зависят от загруженности суда и сложности дела, поэтому рассчитывать на быстрый результат не стоит.
На что обратить внимание, чтобы не потерять время
Не начинайте с прописки: сначала приведите в порядок право на землю и статус здания. Не доверяйте устным заверениям о том, что «в СНТ всё прописывают». Сверяйте каждое решение с выпиской из ЕГРН. Сохраняйте переписку с органами, в том числе отказы: они пригодятся при обжаловании. И не откладывайте оформление до продажи или наследования, когда нерешённые вопросы вылезают сразу и стоят дороже.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) помогает оформить дом в садовом товариществе, добиться признания его жилым, оспорить отказ и пройти регистрацию. Запишитесь на бесплатную консультацию: мы изучим ваши документы и предложим понятный план. Телефон: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: услуги по недвижимости.