Покупатель нашёлся, задаток почти согласован, а в выписке из ЕГРН в числе собственников стоит ребёнок. Продать такую квартиру можно, но только после письменного разрешения органа опеки и попечительства: без него сделку не удостоверит нотариус, а если её всё же проведут, опека вправе пойти в суд. Разрешение выдают, когда у ребёнка после продажи не становится меньше жилья и прав. Ниже разобрано, как это устроено и где родители чаще всего спотыкаются.
Почему нужно разрешение, даже если вы родитель
Многие уверены: раз я мать или отец, то распоряжаюсь долей сына или дочери сам. Закон устроен иначе. Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, включая обмен и дарение, а также разделы и выделы долей и любые действия, уменьшающие его имущество. На родителей эти правила распространяются по пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса: доходы ребёнка они тратят на него, а имуществом распоряжаются по правилам статьи 37 ГК.
Статья 21 закона «Об опеке и попечительстве» (№ 48-ФЗ) повторяет ту же логику и добавляет процедуру: разрешение или отказ даются письменно, а отказ должен быть мотивирован. Слово «предварительное» принципиально. Подписать договор, а разрешение получить потом, не получится.
Есть и вторая норма, на которую часто не обращают внимания. По пункту 4 статьи 292 ГК отчуждение жилья, где проживает несовершеннолетний член семьи собственника, допускается с согласия органа опеки, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы ребёнка. То есть разрешение понадобится даже тогда, когда доля принадлежит не ему, а вы продаёте свою долю в квартире, где он прописан и живёт.
Нужна помощь юриста? Если опека тянет с ответом или уже отказала, мы посмотрим документы и подскажем, как составить заявление и что можно исправить. Запишитесь на бесплатную консультацию: семейные споры в Челябинске.
Как проходит согласование
Заявление подаёт законный представитель в орган опеки, как правило, по месту регистрации ребёнка. Перечень бумаг определяет регламент конкретного органа опеки, поэтому его лучше уточнить заранее. Обычно просят следующее:
- заявление родителей (если второй родитель не участвует, нужен документ о его смерти, решение суда или иной подтверждающий документ);
- паспорта родителей, свидетельство о рождении ребёнка, паспорт самого ребёнка, если ему уже есть 14 лет;
- выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на долю;
- сведения о жилье, которое покупается взамен: договор или предварительный договор, выписка из ЕГРН на него;
- справка о прописанных в квартире и, если потребуют, отчёт об оценке.
Срок рассмотрения установлен федеральным законом: не позднее 15 дней со дня подачи заявления. На практике к этому сроку нужно прибавить время на сбор бумаг и, если опека запросит, на дополнительные документы. Поэтому заявление лучше подавать до внесения задатка, а не после.
Решение сообщают в письменной форме. Если вам отказали, ответ должен содержать причину. Его можно обжаловать в суде, это право есть у законного представителя и у прокурора.
Что смотрит опека и почему отказывают
Орган опеки не оценивает, выгодна ли вам сделка. Его вопрос другой: не ухудшится ли положение ребёнка. Поэтому ключевое условие почти везде одинаково. Если вы продаёте жильё, где ему принадлежит доля, он должен получить долю не меньшего размера и качества в другом помещении. Размер такой доли закон прямо не определяет, его оценивает сама опека, исходя из стоимости и площади.
Чаще всего отказывают по таким причинам:
- после сделки ребёнок остаётся без жилья или с долей меньше прежней;
- покупается жильё, непригодное для проживания, с неузаконенной перепланировкой или обременённое залогом;
- цена продажи ниже оценки или рыночной цены без объяснений;
- документы неполные, в них противоречия, часть справок просрочена.
Отдельные регламенты идут дальше. Например, в Московской области в числе оснований для отказа названа площадь меньше шести квадратных метров на каждого сособственника при отчуждении долей. Это региональное правило, и распространять его на Челябинск без проверки не стоит: узнайте у своей опеки, есть ли подобные требования.
Есть и вторая типовая схема: опека даёт предварительное согласие на условии, что вы купите другое жильё и оформите на ребёнка долю. Росреестр в разъяснении со ссылкой на п. 56 постановления Пленума Верховного суда № 25 считает, что невыполнение такого условия приравнивается к отчуждению без согласия. Купили не то жильё или оформили долю не на того, и сделка оказывается под ударом.
Если покупаете новое жильё с долей ребёнка
Обычная связка выглядит так: продаёте старую квартиру и покупаете другую, где ребёнок будет собственником доли. Тут важна очерёдность. Сначала вы приносите в опеку проект договора на покупку и сведения о продаваемой квартире, получаете разрешение, а затем подписываете оба договора. Если в договоре купли-продажи нового жилья доля ребёнка не прописана, а разрешение выдано именно под неё, регистрировать права придётся с ошибкой, которую потом сложно исправить.
Ещё одна деталь: отдавать или брать задаток раньше, чем разрешение окажется у вас на руках, рискованно: если опека откажет, вам придётся возвращать деньги или спорить об условиях договора.
Нотариус и регистрация
Статья 54 закона о государственной регистрации недвижимости (№ 218-ФЗ) требует нотариально удостоверять сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Нотариус проверяет разрешение опеки, личности сторон и то, что сделка соответствует условиям разрешения. Если ребёнку нет 14 лет, договор подписывают родители от его имени. С 14 лет он подписывает сам, но с письменного согласия родителей, а разрешение опеки на такое согласие также нужно.
После удостоверения договор регистрируют в Росреестре. Подать документы может нотариус или одна из сторон.
Что будет, если продать без разрешения
На практике нотариус такой договор просто не удостоверит. Но если договор всё же заключили, то, по разъяснению Росреестра, орган опеки, узнав о сделке, обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора, кроме случая, когда сделка заключена в интересах подопечного. Покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, а продавец получит спор.
Что делать, если опека отказала
Сначала прочитайте отказ и сравните причину с документами. Нередко достаточно донести справку, обновить отчёт об оценке или показать другое жильё. Если отказ необоснован, его можно обжаловать в суде. Судебная практика по таким делам есть: бывали решения, где отказ признавали незаконным и обязывали выдать разрешение. Но суды смотрят на конкретные обстоятельства, готового исхода никто не обещает.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) поможет подготовить пакет документов для опеки, проверит договоры продажи и покупки, чтобы доля ребёнка была оформлена правильно, и представит ваши интересы в споре с органом опеки. Позвоните и запишитесь на бесплатную консультацию. Телефон: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: семейные споры.