Вы купили дачу в садовом товариществе, прожили там лето, а потом решили оформить постоянную прописку или взять ипотеку на ремонт, и в паспортном столе, а затем в банке вам отказали: дом числится садовым, а не жилым. Выход есть. Садовый дом можно признать жилым (или жилой дом признать садовым) по заявлению собственника через уполномоченный орган местного самоуправления, после чего сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Процедура формально простая, но на практике спотыкается о разрешённое использование участка, документы и соответствие постройки обязательным требованиям.
Чем садовый дом отличается от жилого
Закон разделяет эти понятия. Садовый дом определён как здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Жилой дом рассчитан на постоянное проживание. Различие не косметическое: оно определяет, можно ли в доме зарегистрироваться по месту жительства, как к нему подводятся коммуникации и какие требования предъявляются к постройке.
Садовый земельный участок по закону допускает размещение и садового, и жилого дома. При этом для конкретного участка нужно проверить градостроительный регламент и ограничения территории: право на размещение постройки зависит от них.
Зачем это нужно собственнику
Причины обычно практические. Вот с чем чаще всего приходят к юристам:
- нужна регистрация по месту жительства: без статуса жилого дома её, как правило, не оформить, а от прописки зависят школа, поликлиника, пособия;
- банк не принимает дом в залог или отказывает в ипотеке и кредите на строительство;
- хочется получить налоговый вычет при покупке или строительстве жилья, а для него нужен именно жилой объект;
- возникли споры при разделе имущества, наследовании или продаже, где статус здания влияет на цену и на круг покупателей;
- дом планируют подключить к постоянному газоснабжению и круглогодичным сетям.
Отдельно стоит учитывать имущественные налоги. Порядок исчисления налога на имущество и земельного налога может отличаться в зависимости от статуса объекта и категории участка, поэтому до подачи заявления полезно прикинуть, как изменятся платежи.
Как проходит перевод: общий порядок
Порядок установлен разделом VI положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Решение принимает уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения дома по заявлению собственника.
В общих чертах путь выглядит так:
- Проверяете выписку из ЕГРН на участок и на дом: вид разрешённого использования, категорию земель, площадь, год постройки, сведения о правообладателе.
- Убеждаетесь, что дом зарегистрирован как здание, а не числится «на бумаге» или незавершённым строительством. Если право не внесено в ЕГРН, подготовьте правоустанавливающий документ или его нотариальную копию.
- Готовите заявление и пакет документов, подтверждающих права на участок и дом.
- Подаёте заявление в уполномоченный орган непосредственно или через многофункциональный центр.
- Получаете решение. При положительном исходе сведения в реестр передаются в порядке межведомственного взаимодействия, но на практике собственнику стоит проконтролировать, внесены ли изменения в выписку.
Решение принимают не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления. Положительное решение направляют указанным заявителем способом не позднее трёх рабочих дней после принятия. Проверьте также внесение изменений в ЕГРН.
Нужна помощь юриста? Если вы не уверены, какой статус у вашего дома и что делать с участком, мы проверим выписки, подберём документы и подготовим заявление. Узнать подробнее об услугах по недвижимости.
Какие документы понадобятся
В заявлении указывают кадастровые номера дома и участка, почтовый адрес или электронную почту и способ получения решения. При зарегистрированном праве выписку из ЕГРН можно не прикладывать: администрация запросит её самостоятельно. Если право не зарегистрировано, представляют правоустанавливающий документ или его нотариальную копию.
Для признания садового дома жилым требуется заключение об обследовании технического состояния, подтверждающее соответствие требованиям надёжности и безопасности. Его выдаёт организация или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий. До заказа проверьте членство исполнителя и уточните состав обследования.
Если дом обременён правами третьих лиц, понадобится их нотариально удостоверенное согласие. Сохраните расписку о приёме документов: в ней указывают перечень и дату. Представителю стоит заранее уточнить порядок подтверждения полномочий.
Когда откажут и что с этим делать
Пункт 61 положения содержит основания отказа. Среди них отсутствие заявления или обязательного заключения, сведения о праве другого собственника, отсутствие необходимого согласия правообладателей обременений, недопустимый вид использования участка. Отдельное основание для признания садового дома жилым — расположение участка в границах зоны затопления или подтопления.
Если в ЕГРН нет сведений о праве, администрация предлагает представить правоустанавливающий документ; правила предусматривают для его представления 15 календарных дней после направления уведомления. Получив отказ, прочитайте его мотивировку: в решении должны указать основание со ссылкой на положение. Отказ можно обжаловать в суде. До повторного обращения оцените, какие недостатки можно устранить.
Самовольная постройка и узаконивание
Если фактический дом отличается от сведений в ЕГРН, например после пристройки или реконструкции, сначала выясните причину расхождения. Для оценки пригодятся выписка, документы о строительстве и результаты обследования. Вопрос оформления самовольной постройки решается отдельно и зависит от обстоятельств; признание садового дома жилым само по себе не заменяет проверку прав на объект.
До подачи заявления полезно сопоставить фактическую постройку с документами и уточнить, какие сведения нужно исправить. Это поможет выбрать последовательность действий и избежать лишних расходов на обследование.
Что меняется после перевода
После признания дома жилым и внесения актуальных сведений в реестр можно отдельно решать вопрос регистрации по месту жительства при соблюдении применимых правил. Требования банка, условия подключения сетей и налоговые последствия зависят от конкретной ситуации; заранее уточните их у соответствующей организации.
Есть и обратная сторона: в садовом товариществе действуют внутренние правила, и переход на постоянное проживание не отменяет членских взносов и платы за общее имущество. Споры с товариществом о том, кто за что платит, возникают регулярно, и лучше заранее зафиксировать договорённости в письменном виде.
Типичные ошибки при переводе
Первая ошибка: считать, что достаточно переименовать здание в выписке. Решение принимает уполномоченный орган, а не заявитель. Вторая: подавать документы, не проверив вид разрешённого использования участка, и получать отказ на пустом месте. Третья: игнорировать расхождения в площади и адресе. Мелкая неточность способна заморозить процесс на недели. Четвёртая: не сохранять копии поданного пакета и входящий номер, что мешает потом доказать, когда и что вы подали. Пятая: затягивать с обжалованием отказа, пропуская процессуальные сроки.
Если вы продаёте или покупаете дом, проверьте его статус до сделки. Покупателю, который планирует постоянное проживание, полезно заранее изучить выписку, документы на участок и ограничения. Продавцу стоит обсудить с покупателем фактическое назначение здания и зафиксировать согласованные условия в договоре.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) поможет проверить документы, выбрать порядок действий и пройти процедуру перевода или обжаловать отказ. Запишитесь на бесплатную консультацию. Телефон: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: услуги по недвижимости.