Муж собирается взять кредит под бизнес, а жена боится, что в случае провала банк придёт за квартирой, где живут дети. Или наоборот: родители подарили сыну деньги на первый взнос, и семья хочет, чтобы жильё осталось за ним при любом исходе. Ответ на вопрос из заголовка простой. Закрепить квартиру за одним супругом можно брачным договором с условием о раздельной собственности именно на этот объект, причём как на уже купленный, так и на тот, который вы только планируете приобрести. Договор удостоверяет нотариус, после чего запись о собственнике в ЕГРН приводят в соответствие с новым режимом.
Дальше разберём, как такое условие сформулировать, что меняется при ипотеке и материнском капитале и как поведёт себя договор, если квартиру продают, супруги разводятся или один из них умирает.
Почему квартира по умолчанию общая, даже если в выписке один собственник
Всё, что куплено в браке на общие доходы, принадлежит обоим супругам. Пункт 2 ст. 34 СК РФ прямо говорит, что неважно, на чьё имя оформлена покупка и кто вносил деньги. Жена, которая сидела в декрете и не работала, имеет на такую квартиру те же права, что и муж-покупатель (п. 3 той же статьи).
Личным считается только жильё, полученное до брака, а также подаренное или унаследованное в браке (ст. 36 СК РФ). Вот здесь и кроется частая ловушка. Родители дарят деньги, а не квартиру, деньги смешиваются с общими, покупка оформляется в браке, и через несколько лет доказать «подарочное» происхождение средств становится очень трудно. Брачный договор снимает этот спор заранее.
Что именно можно записать про квартиру
Статья 42 СК РФ разрешает супругам заменить законный режим совместной собственности на долевой или раздельный. Причём не обязательно для всего имущества сразу: условие можно привязать к отдельному объекту. Для квартиры обычно используют один из трёх вариантов:
- квартира по конкретному адресу с кадастровым номером становится личной собственностью одного супруга;
- квартира делится на доли в любой пропорции, например 70 на 30, с учётом того, кто сколько вложил;
- будущая квартира, которую купят в браке, сразу считается собственностью того, на кого её оформят.
Последний вариант удобен, когда покупка ещё впереди. Закон допускает договор и о будущем имуществе, а права по нему можно поставить в зависимость от условия или срока (п. 2 ст. 42 СК РФ). Например, квартира остаётся за женой, если брак продлится меньше десяти лет, а потом переходит в долевую собственность.
Формулировку лучше делать предметной. «Всё недвижимое имущество принадлежит мужу» звучит солидно, но на практике порождает вопросы: относится ли это к гаражу, к доле в доме родителей, к квартире, купленной после рождения детей. Адрес, кадастровый номер, площадь и основание приобретения снимают большую часть будущих споров.
Нужна помощь юриста? Мы составим условие о квартире под вашу ситуацию и проверим, как его увидят банк и Росреестр. Подробности на странице юристов по семейным делам.
Нотариус, пошлина и запись в Росреестре
Брачный договор существует только в письменной форме с нотариальным удостоверением (п. 2 ст. 41 СК РФ). Подписанный дома или у юриста без нотариуса текст силы не имеет. Заключать его можно и до свадьбы (тогда он вступит в силу в день регистрации брака), и в любой момент совместной жизни.
Государственная пошлина за удостоверение составляет 500 рублей, это пп. 10 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса. К ней нотариус добавляет плату за услуги правового и технического характера, её размер утверждает областная нотариальная палата, поэтому точную итоговую сумму в Челябинске лучше уточнить у выбранного нотариуса до визита.
Сам брачный договор в ЕГРН не регистрируется как отдельная сделка. Регистрируется другое: если квартира из совместной собственности стала личной или долевой, нужно внести эти изменения в реестр. Без этого выписка продолжит показывать прежнего правообладателя, и при продаже или в суде придётся доказывать то, что можно было оформить сразу. Документы в Росреестр нотариус может направить электронно сам, это заметно быстрее, чем идти в МФЦ. Уточните этот момент, когда будете записываться.
Квартира в ипотеке: без банка не обойтись
Жильё, купленное в кредит, находится в залоге у банка с момента регистрации ипотеки (ст. 77 закона «Об ипотеке»). Передать заложенный объект другому лицу залогодатель может только с согласия залогодержателя, если договор не предусматривает иного (п. 1 ст. 37 того же закона). Перевод квартиры из общей собственности в личную одного супруга фактически означает, что второй уступает свою часть. Поэтому банк почти всегда требует письменного согласия, а иногда и подписания допсоглашения к кредитному договору.
И ещё одна деталь, о которой забывают. Брачный договор связывает только супругов. Если жена была созаёмщиком, она остаётся им и после того, как квартира стала собственностью мужа. Платить по кредиту банк будет требовать по-прежнему с обоих, пока он сам не согласится вывести её из сделки.
Кредиторов вообще нужно держать в курсе. Супруг, заключивший, изменивший или расторгнувший брачный договор, обязан уведомить своих кредиторов. Если не уведомил, он отвечает по долгам так, будто договора нет (п. 1 ст. 46 СК РФ). А при банкротстве финансовый управляющий вправе оспорить договор, заключённый за три года до принятия заявления о несостоятельности, если тот причинил вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве). Спрятать квартиру от уже существующих долгов таким способом не выйдет.
Материнский капитал и доли детей
Если в покупку или в погашение ипотеки вложен маткапитал, у квартиры появляются дополнительные собственники. По ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё оформляется в общую собственность родителей и детей, а размер долей определяется соглашением. Отказаться от выделения долей за детей ни один из родителей не вправе.
Брачный договор здесь ничего не изменит, ведь дети не являются его сторонами, а договор не может регулировать права и обязанности в отношении детей (п. 3 ст. 42 СК РФ). На практике это значит следующее. Условие «квартира принадлежит мужу» будет работать только в отношении той части, которая остаётся за супругами после выделения долей детям. Если доли ещё не выделены, сначала нужно исполнить обязательство, которое родители давали при распоряжении капиталом, а уже потом договариваться о режиме оставшегося.
Чего брачный договор сделать не может
Пункт 3 ст. 42 СК РФ ставит несколько запретов. Договором нельзя ограничить право супруга обращаться в суд, урезать содержание нетрудоспособного нуждающегося супруга, регулировать личные отношения. Условия, нарушающие эти запреты, ничтожны (п. 2 ст. 44 СК РФ).
Отдельный риск для квартиры связан с «крайне неблагоприятным положением». Суд может признать договор недействительным полностью или в части по требованию супруга, если условия ставят его в такое положение (п. 2 ст. 44 СК РФ). Типичная картина: единственное жильё семьи целиком уходит одному, второй остаётся без крыши над головой и без какой-либо компенсации. Чтобы условие устояло, полезно объяснить в тексте, почему квартира закрепляется именно так: кто внёс первый взнос, чьи деньги шли на ремонт, что получает второй супруг взамен.
Изменить договор можно в любое время по соглашению обоих супругов, тоже у нотариуса. Односторонний отказ не допускается, изменить или расторгнуть его против воли второй стороны можно только через суд (ст. 43 СК РФ).
Что будет при продаже, разводе и смерти
Продажа. Для сделки с общей квартирой одному супругу нужно нотариальное согласие второго (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него сделку можно оспорить в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о ней. Когда квартира по брачному договору стала личной и это отражено в ЕГРН, согласие не требуется: собственник распоряжается ею сам. Именно поэтому важно не забыть про регистрацию, иначе покупатель и его банк всё равно попросят согласие.
Развод. С прекращением брака договор прекращает действие, за исключением условий, которые стороны специально предусмотрели на этот период (п. 3 ст. 43 СК РФ). Условие о режиме квартиры уже исполнено, поэтому при разделе она в общую массу не попадает. Спорить придётся разве что о действительности самого договора.
Смерть. По общему правилу переживший супруг сначала получает свою половину общего имущества, а наследникам переходит вторая половина (ст. 1150 ГК РФ). Если квартира по брачному договору личная, супружеской доли в ней нет. Она целиком войдёт в наследство владельца и распределится по завещанию или по закону. Переживший супруг при этом остаётся наследником первой очереди наравне с детьми и родителями умершего. Тем, кто хочет точнее определить судьбу жилья, стоит подумать о завещании или совместном завещании супругов.
Как подготовиться к визиту к нотариусу
- Закажите свежую выписку из ЕГРН на квартиру, найдите договор купли-продажи или ДДУ.
- Если есть ипотека, запросите у банка письменное согласие на изменение режима собственности.
- Проверьте, использовался ли маткапитал и выделены ли доли детям.
- Составьте список текущих кредиторов, чтобы потом их уведомить.
- Обсудите проект условий с юристом заранее, а не в кабинете нотариуса за полчаса до подписания.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) готовит брачные договоры на квартиру, согласовывает условия с банком и сопровождает регистрацию изменений в Росреестре. Приходите на бесплатную консультацию, разберём вашу ситуацию и скажем, какой вариант условия выдержит проверку судом. Телефон: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: семейные споры и брачные договоры.