Купили квартиру, получили выписку из ЕГРН, а в домовой книге всё ещё числится прежний жилец, которого вы ни разу не видели. Или другая история: бывший муж уехал пять лет назад, живёт с новой семьёй, но сняться с регистрации отказывается. Выписать человека из квартиры можно двумя путями. Первый — он сам подаёт заявление о снятии с учёта или регистрируется по новому адресу. Второй — суд признаёт его утратившим право пользования жильём либо выселяет, и после вступления решения в силу МВД снимает его с регистрации без его участия. Самостоятельно, без суда, выписать из квартиры другого человека собственник не может, даже если жильё полностью принадлежит ему.
Почему без суда не выписать из квартиры несогласного жильца
Регистрация сама по себе прав на квартиру не даёт, но и снять её по одному желанию хозяина нельзя. Основания перечислены в статье 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 и в пункте 31 Правил регистрации, утверждённых Постановлением Правительства № 713 от 17.07.1995. Для нашей темы из этого списка интересны два основания.
- Заявление самого гражданина. Он подаёт его письменно или в электронном виде, в том числе через Госуслуги или МФЦ. Если человек регистрируется по новому месту жительства, со старого адреса его снимают автоматически.
- Вступившее в силу решение суда о выселении или о признании утратившим право пользования жилым помещением (подпункт «е» пункта 31 Правил).
Полиция по миграционным вопросам спор о праве пользования не разрешает. Её задача техническая: получить документ и поставить отметку. Поэтому если жилец не идёт навстречу, вопрос решается иском.
Квартира куплена, а в ней прописан чужой человек
Это самая простая ситуация для нового владельца. Часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса говорит прямо: переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает право пользования ею у членов семьи прежнего собственника, если законом не установлено иное. Продавец, его родственники, бывшие супруги — все они после сделки теряют основание жить в квартире.
Если такие люди не снялись с учёта добровольно, покупатель подаёт иск о признании их утратившими право пользования. Обычно суды удовлетворяют такие требования без долгих разбирательств, особенно когда ответчик в квартире фактически не живёт и вещей его там нет.
Есть исключение, о котором стоит знать ещё до покупки. О нём ниже, в разделе про приватизацию.
Бывший член семьи собственника
Квартира ваша, брак расторгнут, а бывший супруг остаётся прописанным. По части 4 статьи 31 Жилищного кодекса при прекращении семейных отношений право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если с собственником не было иного соглашения.
Кого считать бывшим членом семьи, разъяснил Пленум Верховного суда в пункте 13 Постановления № 14 от 02.07.2009. Для супругов это расторжение брака в загсе или в суде либо признание брака недействительным. Раздельный бюджет, отсутствие общего хозяйства или переезд в другое место тоже говорят о прекращении отношений, но суд оценивает их вместе с другими доказательствами. Отдельно Пленум подчеркнул: ребёнок после развода родителей не становится бывшим членом семьи того родителя, который владеет квартирой.
Важная оговорка. Суд вправе сохранить за бывшим членом семьи право пользования на определённый срок. Для этого должны совпасть два условия: у человека нет другого жилья и нет возможности его обеспечить, например из-за низкого дохода, болезни, возраста, наличия на иждивении детей. Согласно пункту 15 того же Постановления, ответчику даже не нужно подавать встречный иск, достаточно возразить. Срок суд определяет с учётом разумности, материального положения сторон и возможности жить вместе. Когда он истекает, право пользования прекращается само (часть 5 статьи 31 ЖК). Если собственник продаст квартиру раньше, оно прекратится в момент перехода собственности.
Нужна помощь юриста? Оценить шансы и собрать доказательства до подачи иска проще с тем, кто ведёт такие дела постоянно. Посмотрите, чем мы помогаем по спорам о жилье: юрист по недвижимости в Челябинске.
Отказался от приватизации — выписать почти невозможно
Самый неприятный сюрприз для собственников и покупателей. Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса» исключает действие части 4 статьи 31 ЖК для бывших членов семьи, которые на момент приватизации имели с приватизирующим равные права пользования квартирой. Проще говоря, если человек дал согласие на приватизацию, а сам в ней не участвовал, его право жить в квартире бессрочное.
Пункт 18 Постановления Пленума № 14 добавляет: это право сохраняется и при переходе квартиры к новому владельцу, будь то продажа, дарение или наследство. Значит, развод с собственником или покупка квартиры такого жильца не лишают.
Выход остаётся один: доказать, что человек сам отказался от своего права, добровольно и навсегда уехав в другое место. Суды в таких спорах опираются на те же критерии, что и для социального найма. Перед покупкой квартиры, которая когда-то была приватизирована, стоит запросить архивные документы о приватизации и посмотреть, кто давал согласие.
Муниципальная квартира по договору соцнайма
Здесь собственник — город, а спорят обычно наниматель и его родственник, который давно не живёт в квартире. По части 3 статьи 83 ЖК, если член семьи нанимателя выехал в другое место жительства, договор найма в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.
Пункт 32 Постановления Пленума № 14 подробно объясняет, что выясняет суд:
- был выезд вынужденным (конфликт, развод, побои) или добровольным;
- временным (работа, учёба, лечение) или постоянным: вывез вещи, переехал к новой семье;
- чинили ли ему препятствия в пользовании жильём;
- платит ли он за квартиру и коммунальные услуги.
Если человек уехал сам, вернуться не пытался и за жильё не платит, иск, как правило, удовлетворяют. Отсутствие у него права на другое жильё само по себе не превращает отъезд во временный. А вот если его выгнали или сменили замки, позиция истца заметно слабеет.
Можно ли выписать ребёнка
По пункту 2 статьи 20 ГК местом жительства детей до 14 лет признаётся место жительства их родителей. Поэтому несовершеннолетнего, как правило, нельзя «выписать в никуда»: его регистрация следует за регистрацией матери или отца. После развода ребёнок не теряет права пользования квартирой родителя-собственника, это прямо следует из пункта 13 Постановления Пленума № 14.
Отдельное правило касается продажи. Если в квартире живут дети, оставшиеся без родительского попечения, или подопечные, и органу опеки об этом известно, отчуждение такого жилья допускается только с согласия опеки (часть 4 статьи 292 ГК). На практике чаще всего ребёнка выписывают так: родитель регистрирует его вместе с собой по новому адресу.
Как проходит суд
Иск подают в районный суд по месту нахождения квартиры. В зависимости от ситуации требование звучит как признание ответчика утратившим право пользования жилым помещением или как выселение. Второе нужно, если человек живёт в квартире и уходить не собирается: по статье 35 ЖК гражданин, право пользования которого прекратилось, обязан освободить жильё, а если не сделал этого, выселяется по решению суда по требованию собственника.
Что приложить к иску:
- Выписку из ЕГРН или договор соцнайма.
- Выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах.
- Свидетельство о расторжении брака или договор купли-продажи, смотря на чём основано требование.
- Квитанции об оплате коммунальных услуг, акт о непроживании, показания соседей.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
Пошлина за неимущественный иск для физического лица по подпункту 3 пункта 1 статьи 333.19 НК составляет 3000 рублей. Эта ставка действует с сентября 2024 года, когда пошлины в судах заметно выросли.
Если ответчик не является в суд, дело могут рассмотреть заочно, и тогда срок до вступления решения в силу становится чуть длиннее. В обычном порядке на апелляцию отводится месяц со дня, когда решение изготовлено в окончательной форме (статья 321 ГПК). Пока этот месяц не прошёл, идти в МВД рано.
Снятие с учёта после решения суда
С вступившим в силу решением собственник идёт в отдел по вопросам миграции МВД или в МФЦ. Самого выписываемого приглашать не нужно. По пункту 33 Правил регистрации с учёта снимают не позднее рабочего дня, следующего за днём поступления документов. Убедиться, что всё сделано, можно по новой справке о зарегистрированных лицах.
Если же человек после выселения не уходит физически, исполнением займутся судебные приставы по исполнительному листу.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) готовит иски о признании утратившим право пользования и о выселении, представляет собственников и нанимателей в суде, проверяет квартиру перед покупкой на скрытых жильцов. Запишитесь на бесплатную консультацию, разберём вашу ситуацию и скажем, есть ли смысл идти в суд. Телефон: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: помощь по жилищным спорам и недвижимости.