Квартира на вторичном рынке часто имеет «историю»: прежних собственников, прописанных, доли детей, долги. Ошибка стоит дорого, потому что сделку могут оспорить уже после оплаты. Вот порядок проверки, который помогает этого избежать.
Шаг 1. Закажите свежую выписку из ЕГРН
Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах можно получить на Госуслугах или в МФЦ. Проверьте, что собственник совпадает с продавцом, нет ареста, залога, ипотеки, запретов на регистрацию, а площадь и адрес соответствуют документам.
Шаг 2. Изучите документ-основание
Узнайте, как продавец получил квартиру: купля-продажа, дарение, наследство, приватизация. Больше всего рисков у квартир, полученных по наследству или дарению, и у приватизированных: при приватизации могли быть не учтены права отказавшихся от неё жильцов.
Шаг 3. Проверьте, кто зарегистрирован
Запросите выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных. Выписать человека без его согласия часто можно только через суд, поэтому прописанные несовершеннолетние, осуждённые, военнослужащие и лица, имеющие право пожизненного проживания, могут стать проблемой.
Шаг 4. Выясните семейное положение продавца
Если квартира куплена в браке, она может быть совместной собственностью. Для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие супруга. Без него сделку можно оспорить, даже если право зарегистрировано на одного.
Шаг 5. Материнский капитал и доли детей
Если для покупки использовался материнский капитал, дети должны получить доли. Продажа такого жилья требует согласия органов опеки. Без этого сделку признают недействительной.
Шаг 6. Проверьте продавца на банкротство и споры
Посмотрите сведения о банкротстве в ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел, а также наличие исполнительных производств у приставов. Если продавец позже станет банкротом, финансовый управляющий может оспорить продажу по заниженной цене.
Шаг 7. Осмотрите квартиру и проверьте коммунальные долги
Узнайте у управляющей компании, нет ли долгов по коммунальным платежам и взносам на капремонт. По закону долги по взносам на капремонт переходят к новому собственнику, а перепланировку без согласования придётся узаконивать вам.
Шаг 8. Составьте договор и безопасно рассчитайтесь
- Укажите в договоре цену, порядок расчёта, срок освобождения квартиры и передачи ключей.
- Передавайте деньги через аккредитив или банковскую ячейку, а не наличными из рук в руки.
- Подпишите акт приёма-передачи со снятием показаний счётчиков.
- Зарегистрируйте переход права в Росреестре и получите выписку из ЕГРН на себя.
Чего не делать
- Не вносить задаток без письменного соглашения о задатке.
- Не доверять устным обещаниям продавца о «скорой выписке» жильцов.
- Не покупать по доверенности, не проверив её у нотариуса.
Зачем нужен юрист
Юрист проверяет историю квартиры по документам и открытым реестрам, готовит договор и соглашение о задатке, сопровождает сделку и расчёты. Проверка стоит в разы дешевле спора о возврате денег.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) проведёт проверку квартиры до внесения задатка. Телефон: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: юрист по недвижимости.