Нашли дом с участком, продавец торопит с задатком, а в договоре написано одно, в выписке другое, и непонятно, кому верить. Покупка дома с землёй проверяется по пяти направлениям: права продавца на дом и на землю, границы и назначение участка, законность постройки, согласие семьи продавца и условия расчётов. Если хотя бы одно из них остаётся неясным, задаток лучше не вносить. Ниже разобрано, что именно смотреть и в каком порядке.
Дом и земля продаются вместе
По пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса участок нельзя продать отдельно от дома, если оба принадлежат одному человеку. Статья 552 Гражданского кодекса идёт в ту же сторону: покупатель дома получает и землю под ним, нужную для его использования. На практике это значит, что у продавца должны быть права на оба объекта, а в договоре должны быть названы оба. Бывает, что дом стоит на арендованном участке или на земле, оформленной на другого человека. Продажа в таком случае возможна только на тех условиях, которые есть у продавца по закону (пункт 3 статьи 552), и покупатель получает не собственность, а право пользования землёй. Узнайте это до задатка, а не после.
Заказываем выписки из ЕГРН
Первый документ, который стоит запросить самому, а не брать у продавца, это выписка из ЕГРН на дом и отдельно на участок. Порядок ведения реестра задаёт Федеральный закон № 218-ФЗ. В выписке смотрят:
- кто собственник и сколько их, нет ли долевой собственности;
- кадастровый номер, площадь и адрес, совпадают ли они с договором и с тем, что вы видели на месте;
- есть ли обременения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда, сервитут;
- внесены ли границы участка в реестр, то есть проведено ли межевание. Если границ нет, соседи могут оспорить, где проходит забор, и покупатель унаследует этот спор вместе с участком;
- категория земель и вид разрешённого использования.
Два последних пункта часто упускают. Категория и вид использования определяют, что на земле можно строить и можно ли в доме прописаться. Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и участок для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) дают разные возможности. Земля в садовом товариществе регулируется отдельным Федеральным законом № 217-ФЗ, и вопросы там свои: членство, взносы, правила товарищества. Если дом стоит в СНТ, попросите у председателя справку об отсутствии долгов по взносам и выясните, на каких землях товарищество расположено.
Нужна помощь юриста? Прислать нам выписки и копии документов продавца можно до внесения задатка: мы посмотрим, нет ли в них проблем. Подробнее об услугах по недвижимости: https://centurionlaw.ru/uslugi/nedvizhimost/.
Самовольная постройка: опасный сюрприз
Дом может стоять на участке давно, но быть возведён без разрешения или с нарушением границ и назначения земли. По статье 222 Гражданского кодекса такая постройка считается самовольной, право собственности на неё не возникает, а распоряжаться ей, в том числе продавать, нельзя. Суд или орган местного самоуправления может потребовать её сноса либо приведения в соответствие. Статья 223 при этом напоминает, что право на недвижимость возникает с момента регистрации. Поэтому смотрите, зарегистрирован ли сам дом в реестре, совпадают ли его площадь и этажность с фактическими и нет ли пристроек, которых в документах нет. Дом без регистрации, построенный «своими силами», покупать без юридической проверки опасно.
Супруги и дети продавца
Если продавец состоит в браке, а дом нажит в браке, для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (статья 35 Семейного кодекса). Без него супруг может в течение года с момента, когда узнал о продаже, потребовать признать сделку недействительной. Попросите согласие в виде нотариального документа и приложите его к договору. Если продавец уверяет, что он не женат, запросите нотариальное заявление об этом, хотя полной защиты оно не даёт.
Второй риск связан с детьми. Когда в доме проживают или имеют право пользоваться жильём несовершеннолетние, отчуждение, по пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса, требует согласия органа опеки и попечительства. Проверьте, кто прописан и кто имеет право пользования. Отдельная ситуация, когда ребёнок сам является собственником доли: тогда сделка идёт через опеку, и самим сторонам договариваться бессмысленно.
Что может пойти не так после покупки
Допустим, всё проверено на глаз, но позже выяснилось, что у дома есть скрытый недостаток или у третьего лица права на него. Закон на этот случай предусматривает защиту. Продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц (статья 460 Гражданского кодекса). Если дом передан с недостатками, о которых не предупредили, покупатель может требовать снижения цены, устранения недостатков или расторжения договора (статья 557). Если вас ввели в заблуждение относительно существенных свойств дома или участка, договор можно оспорить по статье 178.
Самый неприятный вариант: в цепочке прежних владельцев была сделка, которую позже признали недействительной. Тогда настоящий собственник может попытаться забрать дом у нового владельца. Статья 302 Гражданского кодекса различает добросовестного и недобросовестного приобретателя, а также случаи, когда имущество выбыло из владения собственника по его воле или помимо неё. Покупателю проще защититься, если он действительно проверил историю дома: запросил документы-основания у продавца, изучил цепочку собственников и не купил по подозрительно низкой цене. Именно такую проверку и стоит сделать до подписания.
Инженерия: газ, свет, вода
Наличие трубы у забора не значит, что дом подключён. Уточните у продавца и проверьте в организациях: есть ли договор на электроснабжение, на газ, закрыта ли задолженность, оформлены ли технические условия и акты подключения. Газ часто оказывается «в проекте»: трубу провели, а на дом документов нет. Электричество в СНТ идёт через товарищество, и долги по нему переходят в разговоре о цене. Все эти вопросы лучше выяснить письменно и приложить ответы к договору.
Договор, расчёты и регистрация
Договор купли-продажи дома и земли заключается письменно, в нём называют оба объекта с кадастровыми номерами, цену и порядок расчётов. Деньги безопаснее передавать не из рук в руки, а через банковскую ячейку или аккредитив: продавец получает их только после того, как право перешло к вам. Условие о таком порядке расчётов должно быть прямо прописано в договоре.
Право собственности возникает после регистрации в Росреестре. По Федеральному закону № 218-ФЗ срок регистрации перехода права при подаче документов напрямую составляет семь рабочих дней, через МФЦ он увеличивается до девяти. Эти сроки есть во многих обзорах, но в редакции закона на день вашей подачи их стоит уточнить. После регистрации возьмите выписку из ЕГРН уже на своё имя и сверьте данные.
Памятка перед внесением задатка
- Запросите выписки на дом и участок, а не фотокопии у продавца.
- Проверьте границы, категорию земель и вид разрешённого использования.
- Убедитесь, что дом зарегистрирован и соответствует факту.
- Получите нотариальное согласие супруга и согласие опеки, если оно требуется.
- Выясните статус газа, электричества и долги по ним и по взносам.
- Пропишите в договоре безопасный порядок расчётов.
Если что-то в этом списке не сходится, лучше потерять неделю на уточнение, чем несколько лет на суды.
Юридическая компания «Центурион» (Челябинск, ул. Труда, 176) проверяет документы на дом и землю, сопровождает сделку и представляет интересы покупателей в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию: +7 (922) 735-62-01. Подробнее: услуги по недвижимости.